Qué significa «financiamiento creativo»
Financiamiento creativo es un término amplio para las ventas que no terminan con el comprador pagando todo al cierre. Algunos ejemplos comunes son el financiamiento del vendedor, en el que usted actúa como prestamista; la compra «subject-to», en la que su préstamo sigue vigente; y la renta con opción a compra, en la que un inquilino podría comprar más adelante.
Cada estructura tiene sus propias ventajas y desventajas legales y financieras, y los documentos normalmente se hacen a la medida; por eso la asesoría profesional importa más que en una venta estándar.
Por qué la venta tradicional es la opción habitual, y con razón
En una venta tradicional, el comprador paga todo, su préstamo se liquida y sus obligaciones terminan al cierre. Es un proceso bien conocido, los documentos son estándar y no depende de que alguien le pague durante años.
Si su casa se vendería bien en el mercado abierto y usted tiene tiempo, vender con un agente podría darle el precio más alto. Si quiere rapidez y ninguna reparación, una venta en efectivo le ofrece una fecha firme a cambio de un precio por la casa tal como está.
Cuándo vale la pena considerar el financiamiento creativo
Las estructuras creativas pueden tener sentido cuando una venta estándar no es posible o no es atractiva; por ejemplo, cuando usted tiene capital en la casa (equity) y quiere un ingreso mensual, o cuando a los compradores les cuesta conseguir financiamiento bancario para la propiedad.
Tienen riesgos reales. La compra «subject-to» deja vigente su responsabilidad por el préstamo. El financiamiento del vendedor depende de que el comprador pague. La renta con opción a compra le mantiene como arrendador. Cualquier transferencia puede plantear problemas con la cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale») según la ley federal.
Reglas e impuestos
La Regulación Z (Regulation Z) federal incluye disposiciones sobre las personas que financian la venta de su propia casa, y las leyes estatales podrían agregar requisitos para algunas estructuras. Un abogado de bienes raíces de su estado puede decirle qué reglas aplican.
Recibir el pago con el tiempo puede cambiar la forma en que se declara la ganancia; el IRS explica las ventas a plazos en la Publicación 537. Un profesional de impuestos debe confirmar cómo aplica en su caso.
Cómo lo maneja Prominent
Prominent Cash Offer compra casas en todo el país en efectivo, en cualquier condición, sin comisiones ni cargos, paga los costos de cierre en las compras en efectivo y le permite elegir la fecha de cierre. Esa compra en efectivo es su servicio principal.
Los acuerdos creativos se evalúan caso por caso, y no todas las propiedades, vendedores o estados califican. Nada de lo que aparece aquí garantiza un precio, un monto a recibir, una estructura, un plazo, un tratamiento de impuestos ni la disponibilidad. La oferta por escrito no le obliga a nada.
Fuentes oficiales
Estos recursos oficiales son un punto de partida para consultar registros u orientación pública. No sustituyen la asesoría profesional sobre su propiedad en particular.
- 12 U.S.C. 1701j-3 (Garn–St Germain), Cornell LII (en inglés)La ley federal que permite a los prestamistas hacer cumplir las cláusulas de vencimiento por venta («due-on-sale»), con las excepciones que enumera.
- 12 CFR 1026.36 (Regulation Z), eCFR (en inglés)Los párrafos (a)(4) y (a)(5) establecen cuándo una persona que financia la venta de su propia propiedad no se considera originador de préstamos.
- IRS Publication 537, Installment Sales (en inglés)La explicación del IRS sobre cómo se declara la ganancia cuando el vendedor recibe pagos después del año de la venta.
Este material es informativo y de carácter general. Las preguntas sobre contratos, asuntos legales, impuestos, título de propiedad, sucesión (probate), ejecución hipotecaria, inquilinos, seguros, seguridad y el estado de la propiedad pueden requerir la asesoría de un profesional calificado.