Venda su casa con financiamiento del vendedor

Qué es, en realidad, el financiamiento del vendedor

En una venta normal, el comprador obtiene una hipoteca de un banco y a usted le pagan todo al cierre (el paso final en el que se firman los documentos y se transfiere la propiedad). Con el financiamiento del vendedor, también llamado financiamiento por el dueño o «seller carryback», usted acepta una parte del precio ahora y el resto con el tiempo. El comprador firma una promesa de pagarle, y la casa misma respalda esa promesa.

Por lo general, el título de propiedad pasa al comprador en el cierre, igual que en cualquier venta. Lo que cambia es a quién se le debe el dinero después. En lugar de deberle a un banco, el comprador le debe a usted.

Ese cambio es todo el intercambio. Usted puede llegar a compradores que hoy no consiguen un préstamo convencional, y cobra intereses en el camino. A cambio, su dinero llega despacio, y usted depende de que el comprador siga pagando.

Los documentos: un pagaré y la garantía que lo respalda

Dos documentos hacen casi todo el trabajo. El pagaré es la promesa por escrito del comprador de pagarle: cuánto, a qué tasa de interés, con qué calendario y qué pasa si un pago llega tarde. El instrumento de garantía, que según el estado es una hipoteca o una escritura de fideicomiso (deed of trust), vincula esa promesa con la casa, para que usted tenga un derecho legal sobre ella si el comprador no paga.

Normalmente, el instrumento de garantía se inscribe en los registros del condado, lo que deja constancia pública de que usted tiene un gravamen (una deuda registrada contra la propiedad). Un acuerdo sin inscribir o redactado a la ligera le deja sin protección, así que vale la pena que un abogado de bienes raíces de su estado redacte o revise estos documentos.

• Pago inicial: cuánto aporta el comprador en el cierre. Un pago inicial mayor le da al comprador más que perder y a usted un margen de protección.
• Tasa de interés: lo que el comprador le paga por prestarle a usted.
• Plazo y amortización: cuánto dura el préstamo y si los pagos lo liquidan por completo al final.
• Pago global final («balloon»): una suma grande que vence antes de que el préstamo quede pagado de otra manera; se usa solo donde esté permitido y donde las reglas lo autoricen.
• Cargos por pago tardío, incumplimiento y pago anticipado: qué pasa si los pagos se detienen y si el comprador puede pagar antes de tiempo.

Si todavía tiene una hipoteca sobre la casa

Aquí es donde muchos acuerdos con financiamiento del vendedor salen mal. La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»), que permite al prestamista exigir el saldo completo si la propiedad se vende o se transfiere. En general, la ley federal permite que los prestamistas hagan cumplir estas cláusulas, con excepciones limitadas, como ciertas transferencias a un cónyuge o a un hijo. Una venta a un comprador sin parentesco normalmente no es una de esas excepciones.

Algunos acuerdos, que a menudo se llaman hipotecas envolventes («wrap-around»), dejan su préstamo actual en su lugar: el comprador le paga a usted y usted sigue pagándole a su prestamista. Eso puede funcionar en papel, pero tiene riesgos reales: su préstamo sigue a su nombre, el prestamista puede exigir el pago total, y si el comprador deja de pagar, usted sigue siendo responsable de los pagos de su hipoteca. Un pago atrasado afecta su crédito, no el del comprador.

El camino más limpio suele ser liquidar su préstamo actual y cualquier otro gravamen en el cierre, con el pago inicial del comprador y, si hace falta, con fondos propios. Si no es posible liquidarlo, hable con un abogado antes de aceptar cualquier cosa que deje su préstamo abierto.

Qué pasa si el comprador deja de pagar

Si el comprador no cumple, su recurso normalmente es la ejecución hipotecaria (foreclosure), el mismo proceso que usaría un banco. Cómo funciona depende mucho de su estado. Algunos estados usan un proceso supervisado por un tribunal; otros permiten un proceso extrajudicial bajo una escritura de fideicomiso. Los plazos, los avisos requeridos y los costos varían mucho.

La ejecución hipotecaria rara vez es rápida o barata, y la casa puede volver a usted en peores condiciones que cuando la vendió. Algunos estados también dan a los deudores derecho a ponerse al corriente o a recuperar la propiedad. Antes de aceptar el financiamiento del vendedor, conviene entender cómo sería un incumplimiento en el lugar donde está su casa.

Evaluar bien al comprador ayuda. Pedir un pago inicial significativo, revisar la capacidad de pago del comprador y escribir condiciones claras de incumplimiento en el pagaré reducen este riesgo, pero no lo eliminan.

Cobrar los pagos: la administración del préstamo

Alguien tiene que cobrar los pagos, llevar la cuenta del saldo, enviar los estados de cuenta de fin de año y manejar la cuenta de depósito en garantía (escrow) para impuestos y seguro, si usted la exige. Usted puede hacerlo por su cuenta, pero muchos vendedores contratan a un administrador de préstamos (servicer) independiente por una cuota mensual.

Un administrador lleva registros en los que ambas partes pueden confiar, algo importante si alguna vez hay un desacuerdo o un incumplimiento. También mantiene la relación en un plano profesional: el comprador le paga al administrador, no a su cuenta personal.

Asegúrese de que el comprador mantenga la propiedad asegurada, con usted incluido en la póliza, y de que los impuestos de propiedad estén al día. Una factura de impuestos sin pagar puede crear un gravamen con prioridad sobre el suyo.

Reglas federales de préstamos que pueden aplicarse a los vendedores

La Ley Dodd-Frank cambió la forma en que las reglas federales tratan a quienes gestionan préstamos para vivienda. Según la Regulación Z (Regulation Z), alguien que otorga crédito garantizado con una vivienda puede ser considerado un originador de préstamos («loan originator»), lo que trae reglas sobre compensación y requisitos. La regulación incluye dos exclusiones limitadas para vendedores que financian la venta de una propiedad que les pertenece, en 12 CFR 1026.36(a)(4) y (a)(5).

La exclusión de tres propiedades cubre a una persona que ofrece financiamiento del vendedor para tres propiedades o menos en cualquier periodo de 12 meses. Entre sus condiciones: el vendedor no debe haber construido la vivienda como contratista en el curso normal de su negocio, el financiamiento debe amortizarse por completo, el vendedor debe determinar de buena fe que el comprador tiene una capacidad razonable de pago, y la tasa debe ser fija o ajustable solo después de cinco años o más, con límites razonables a los aumentos.

La exclusión de una propiedad es más limitada en cuanto a quién puede usarla: una persona física, una sucesión (estate) o un fideicomiso (trust) que financia solo una propiedad en cualquier periodo de 12 meses. No exige amortización completa, pero el calendario de pagos no puede producir amortización negativa, y se aplica la misma condición de tasa fija o ajustable que cumpla los requisitos. Por eso, que un pago global final sea viable puede depender de cuál exclusión aplique, si es que aplica alguna.

Quedar fuera de estas exclusiones no hace que un acuerdo sea ilegal automáticamente, pero puede traer requisitos adicionales. También puede aplicarse la ley estatal, incluidas las licencias estatales bajo el marco de la Ley SAFE (SAFE Act). Son preguntas para un abogado de bienes raíces, no para una regla general.

Impuestos: el tratamiento de venta a plazos

Cuando usted recibe al menos un pago después del año fiscal de la venta, el IRS generalmente la trata como una venta a plazos (installment sale). Con ese método, usted puede declarar la ganancia a medida que llegan los pagos en lugar de toda de una vez, y los intereses que recibe tributan como ingreso ordinario. La Publicación 537 y el Tema Tributario 705 del IRS explican las reglas, incluidas las excepciones y qué pasa si un pagaré tiene un interés demasiado bajo.

Que el tratamiento de venta a plazos le convenga depende de sus ingresos, la propiedad, la depreciación que haya tomado y otros factores. Un profesional de impuestos debe asesorarle antes de firmar. Nada de lo aquí escrito es asesoría fiscal, y ninguna estructura garantiza un resultado fiscal en particular.

Financiamiento del vendedor vs. asunción y «subject-to»

Estos términos se confunden, pero son distintos. En el financiamiento del vendedor, usted es el prestamista de un préstamo nuevo para el comprador. Lo ideal es que su hipoteca anterior se liquide en el cierre.

En una asunción del préstamo, el comprador toma su hipoteca actual con la aprobación del prestamista, muchas veces según las condiciones de asunción del propio préstamo. En una compra «subject-to» (sujeta a la hipoteca existente), el comprador recibe la escritura mientras su préstamo actual sigue a nombre de usted, normalmente sin la aprobación del prestamista. Eso le deja a usted como responsable de un préstamo que ya no controla, y puede activar la cláusula de vencimiento por venta.

Si alguien le propone una de estas opciones, pregunte exactamente a nombre de quién quedará el préstamo después del cierre, quién lo paga y qué le pasa a usted si esa persona deja de pagar.

Financiamiento del vendedor vs. una venta en efectivo

Una venta en efectivo termina su participación en el cierre. A usted le pagan, la hipoteca se liquida y usted sigue adelante. Con el financiamiento del vendedor, usted sigue participando durante años: cobra pagos, vigila los impuestos y el seguro, y asume el riesgo de incumplimiento.

El financiamiento del vendedor puede tener sentido cuando la casa es totalmente suya o casi, no necesita el dinero de inmediato y no le incomoda hacer el papel de prestamista. Una venta en efectivo o una venta tradicional con un agente suele ser mejor opción si necesita todo el dinero de la venta ahora, todavía debe un saldo considerable o simplemente quiere cerrar ese capítulo por completo.