Venda su casa con una renta con opción a compra

Cómo funciona una renta con opción a compra

Una renta con opción a compra son dos acuerdos que funcionan juntos. El primero es un contrato de renta: el inquilino renta su casa por un plazo fijo y paga la renta. El segundo es una opción: a cambio de un pago por la opción, el inquilino obtiene el derecho de comprar la casa a un precio acordado antes de una fecha límite.

La palabra clave es «derecho». El inquilino puede decidir comprar, pero no está obligado. Si el inquilino no ejerce la opción a tiempo y de la forma que exige el acuerdo, la opción vence y usted se queda con la casa.

Hasta que el inquilino ejerza la opción y se cierre la venta, usted sigue siendo el dueño. Eso significa que también sigue siendo el arrendador, con las responsabilidades que trae rentar una casa.

Renta con opción a compra frente a renta con compra obligatoria

Un contrato de renta con compra obligatoria (lease-purchase) es diferente. En lugar de una opción, el inquilino firma un contrato que lo obliga a comprar la casa al final de la renta, normalmente sujeto a condiciones como conseguir una hipoteca.

En la práctica, la diferencia puede no ser tan clara, porque un contrato de compra obligatoria suele tener condiciones de financiamiento que permiten al comprador retirarse si no consigue un préstamo. Lea qué pasa de verdad si el inquilino no cierra la compra: si pierde su depósito, si alguna de las partes puede demandar para obligar la venta y qué opciones legales tiene cada parte.

«Rentar para comprar» (rent-to-own) es una etiqueta informal que se usa para los dos. La etiqueta no decide sus derechos; los documentos sí.

Los términos clave que deben acordarse por escrito

Una renta con opción a compra tiene más piezas que una renta sencilla o una venta sencilla. Cada uno de los términos de abajo debe quedar claramente por escrito, y los dos acuerdos deben mencionarse uno al otro para que quede claro cómo encajan.

El pago por la opción normalmente se hace al principio y muchas veces no se devuelve si el inquilino no compra, aunque por lo general se acredita al precio si el inquilino sí compra. Los créditos de renta, si los hay, son una parte de la renta de cada mes que se aplica al precio de compra. Cómo se manejan, y si se mantienen después de un pago atrasado o un incumplimiento, debe quedar explícito.

• El precio de compra, o una forma clara de fijarlo
• El monto del pago por la opción y si se acredita al precio o se devuelve
• El monto de la renta, la fecha de pago y cualquier crédito de renta al precio
• El plazo de la renta y la fecha límite para ejercer la opción
• Cómo debe ejercerse la opción (aviso por escrito, plazos, depósito)
• Quién se encarga del mantenimiento, las reparaciones, los servicios públicos, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y el seguro
• Qué pasa con la opción si la renta se paga tarde o se incumple el contrato de renta
• Cómo se dividen los costos de cierre si el inquilino compra

Sus deberes como arrendador

Mientras el contrato de renta esté vigente, se aplica la ley de arrendadores e inquilinos. Según su estado, eso puede incluir el deber de hacer ciertas reparaciones, reglas sobre depósitos de garantía, avisos obligatorios y un proceso judicial de desalojo si el inquilino no paga o no se va.

Algunos vendedores intentan pasarle todo el mantenimiento al inquilino porque el inquilino es un futuro comprador. La ley de arrendadores e inquilinos de su estado puede limitar hasta dónde se puede hacer eso. En Texas, por ejemplo, el capítulo del Código de Propiedad sobre rentas residenciales (Capítulo 92) exige que el arrendador, después de recibir el aviso correspondiente y sujeto a las condiciones de la ley, haga un esfuerzo diligente para reparar problemas que afecten de manera importante la salud física o la seguridad de un inquilino común.

También necesitará un seguro para arrendadores en lugar de una póliza normal de propietario que vive en la casa, y los impuestos de propiedad y la hipoteca, si la hay, siguen siendo suyos para pagar.

Reglas estatales sobre opciones a compra y contratos ejecutorios

Algunos estados tratan ciertos arreglos de rentar para comprar como contratos ejecutorios, es decir, contratos en los que el comprador paga con el tiempo y recibe la escritura después, y los regulan con requisitos adicionales de divulgación y de procedimiento.

Texas es un ejemplo claro. El Capítulo 5, Subcapítulo D, del Código de Propiedad de Texas regula los contratos ejecutorios para la transferencia de propiedad residencial, y dispone que una opción a compra combinada con un contrato de renta residencial, o firmada junto a él, se trata junto con ese contrato de renta como un contrato ejecutorio para los fines de ese subcapítulo. No se aplica a un contrato ejecutorio que prevé la entrega de la escritura dentro de los 180 días desde su firma final, y para contratos de renta con opción a compra con un plazo de tres años o menos se aplica solo un grupo más reducido de secciones, siempre que las partes no hayan tenido un contrato ejecutorio sobre la propiedad por más de tres años.

Esas reglas incluyen requisitos de aviso y de oportunidad para corregir el incumplimiento antes de que el vendedor pueda hacer valer sus remedios. Otros estados tienen sus propias reglas, así que antes de ofrecer una renta con opción a compra en cualquier lugar, revise la ley de su estado o hable con un abogado de bienes raíces local.

Si tiene una hipoteca sobre la casa

Si su casa tiene una hipoteca, léala antes de firmar una renta con opción a compra. La ley federal (12 U.S.C. 1701j-3) impide que los prestamistas usen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale») cuando el prestatario da en renta la casa por tres años o menos sin opción a compra. Una renta que incluye una opción a compra no entra en esa excepción en particular.

Si el prestamista actuaría o no es otra cuestión, pero usted debe conocer el riesgo. Además, usted sigue haciendo los pagos de la hipoteca, pague o no el inquilino la renta a tiempo.

Qué pasa si el inquilino no compra o incumple

Muchos inquilinos con opción a compra nunca compran, muchas veces porque no logran calificar para una hipoteca antes de la fecha límite. Si la opción vence sin usarse, el acuerdo normalmente le permite a usted quedarse con el pago por la opción, y el inquilino firma una nueva renta, se muda al terminar el plazo o negocia una extensión.

Si el inquilino deja de pagar la renta o incumple el contrato, por lo general usted tiene que seguir el proceso de desalojo de su estado y, en los estados que regulan estos arreglos, cualquier regla adicional de aviso y de oportunidad para corregir. Eso toma tiempo y dinero, y la propiedad podría necesitar trabajo después de que el inquilino se vaya.

Prepárese para los dos resultados. Una renta con opción a compra debe seguir teniendo sentido para usted como casa en renta si la venta nunca ocurre.

Renta con opción a compra frente a financiamiento del vendedor

Con el financiamiento del vendedor, usted vende la casa ahora. El comprador recibe la escritura y usted actúa como prestamista: recibe pagos según un pagaré garantizado por la propiedad. Si el comprador no paga, su remedio normalmente es la ejecución hipotecaria (foreclosure) según las reglas de su estado.

Con una renta con opción a compra, usted se queda con la escritura y el inquilino solo tiene el derecho de comprar más adelante. Su remedio si no le pagan suele ser el desalojo, no la ejecución hipotecaria, y usted mantiene los deberes de arrendador hasta que se cierre una venta.

Ninguna es simplemente mejor. El financiamiento del vendedor por lo general produce una venta hoy con pagos a lo largo del tiempo; una renta con opción a compra le mantiene a usted como dueño con la posibilidad de una venta después. Las dos tienen reglas que dependen del estado, y el financiamiento del vendedor a un comprador que va a vivir en la casa puede plantear preguntas sobre las leyes de préstamos que vale la pena revisar con un profesional.

Cuándo le conviene más una venta en efectivo o una venta con agente

Si necesita que la venta de verdad ocurra, quiere su capital acumulado (equity) ahora o no quiere ser arrendador, una renta con opción a compra probablemente no es la herramienta adecuada. Una venta en efectivo o una venta tradicional con un agente termina su propiedad de la casa, liquida cualquier hipoteca en el cierre y cierra ese capítulo.

Una renta con opción a compra puede tener más sentido si no le incomoda rentar la casa, puede cubrir sus costos y está conforme con la posibilidad, no la promesa, de una venta.