Venda su casa con un acuerdo de novación

Qué significa novación en el derecho de contratos

En el derecho de contratos en general, una novación reemplaza un contrato existente, o a una de sus partes, por uno nuevo. Lo esencial es el consentimiento: todos los involucrados aceptan que el nuevo acuerdo sustituye al anterior, y la obligación original queda liberada en lugar de simplemente pasarse a otra persona.

Eso es distinto de una cesión, en la que una parte transfiere a otra persona sus derechos bajo un contrato y, por lo general, los términos originales siguen vigentes. En una cesión, quien cedió el contrato puede seguir siendo responsable; en una verdadera novación, las partes acuerdan sustituir la obligación anterior por una nueva.

El sector inmobiliario tomó prestada la palabra, y en la práctica los documentos llamados «acuerdos de novación» varían muchísimo. Lo que importa no es el título en la parte de arriba de la página, sino lo que el acuerdo dice realmente sobre el precio, el control, los costos, los plazos y quién puede hacer qué.

Cómo se usan los acuerdos de novación en la venta de casas

En un acuerdo de novación residencial típico, un inversionista firma un acuerdo con el propietario. El inversionista puede pagar u organizar reparaciones y mejoras estéticas; luego la propiedad se ofrece a compradores particulares, muchas veces con préstamos convencionales, FHA o VA. Cuando aparece un comprador, se firma un nuevo contrato de compraventa y se cierra la venta.

El propietario recibe el monto acordado en el acuerdo de novación. La ganancia del inversionista suele ser la diferencia entre el precio de venta al público y el monto acordado con el propietario, después de los costos, o una tarifa indicada en el acuerdo. Esos términos deben quedar por escrito antes de que empiece cualquier trabajo.

Como la casa se vende a un comprador particular y no a un inversionista que paga en efectivo, el proceso puede tardar más: reparaciones, preparación para la venta, visitas, financiamiento del comprador, tasación e inspección tienen que ocurrir antes de que se le pague al propietario.

• El propietario y el inversionista firman el acuerdo de novación y acuerdan el monto y el plazo para el propietario.
• Se hacen las reparaciones o la preparación acordadas, si las hay.
• La propiedad se ofrece a compradores particulares, por medios con la licencia debida donde la ley lo exige.
• Un comprador particular firma un contrato de compraventa, consigue su financiamiento y cierra.
• Al cierre, al propietario se le paga el monto acordado y el inversionista recibe la compensación acordada.

Quién conserva el título y quién se encarga de qué

En la mayoría de los acuerdos de novación, el propietario conserva el título de propiedad hasta el cierre con el comprador final. Eso significa que el propietario por lo general sigue pagando la hipoteca, los impuestos de propiedad, el seguro y los servicios públicos mientras la casa está a la venta, a menos que el acuerdo diga otra cosa. Si algo le pasa a la casa, sigue siendo la casa del propietario.

Las reparaciones y la preparación son lo que más conviene leer con cuidado. El acuerdo debe decir quién elige a los contratistas, quién les paga, si el propietario debe aprobar el trabajo, si el costo de las reparaciones sale del monto del propietario y qué pasa con el dinero ya gastado si el trato nunca se cierra.

Como se puede trabajar en una propiedad que no es del inversionista, también conviene preguntar cómo se les pagará a los contratistas y si alguien podría registrar un gravamen de constructor (mechanic's lien) contra la casa si una factura queda sin pagar.

• Quién paga la hipoteca, los impuestos, el seguro y los servicios públicos hasta el cierre
• Quién aprueba, paga y supervisa las reparaciones
• Si se reembolsan los costos de reparación cuando la venta no se concreta
• Quién decide el precio de venta y acepta o rechaza ofertas
• Cuánto dura el acuerdo y cómo puede terminarlo cualquiera de las partes

Licencias: la pregunta que todo vendedor debe hacer

Ofrecer en venta la propiedad de otra persona a cambio de una compensación puede requerir una licencia de bienes raíces en muchos estados. Un acuerdo de novación no autoriza por sí solo a una persona sin licencia a anunciar, listar o intermediar la venta de su propiedad. En muchos casos, la casa la lista un agente con licencia para que la promoción se haga conforme a la ley, pero las reglas cambian de un estado a otro.

Algunos estados tienen reglas específicas para quienes negocian con contratos de compra en lugar de propiedades. La ley de Texas, por ejemplo, permite que una persona venda o ceda un interés en un contrato de compra de bienes inmuebles sin licencia solo si no lo usa para ejercer el corretaje de bienes raíces y si informa por escrito al vendedor o al posible comprador sobre la naturaleza de ese interés (Texas Occupations Code §1101.0045). Illinois incluye en su definición de «broker» (corredor) a quien tiene como patrón de negocio promover o negociar contratos, incluidos contratos que se pueden ceder, para la compra o venta de bienes raíces (225 ILCS 454/1-10).

Si está considerando una novación, pregunte quién promoverá la propiedad, si esa persona o empresa tiene la licencia que exige su estado y cómo se le pagará. Si las respuestas son vagas, tómelo como una señal de alerta y considere hablar con un abogado de bienes raíces o con la comisión de bienes raíces de su estado.

Novación frente a la venta mayorista y la cesión

En la venta mayorista («wholesaling»), un inversionista firma un contrato para comprar su casa y luego cede ese contrato de compraventa a otro comprador, normalmente otro inversionista, a cambio de una tarifa de cesión. Usted le vende a quien termine teniendo el contrato, normalmente en efectivo y tal como está. El mayorista («wholesaler») vende su posición en el contrato; no promueve su casa ante el público.

Un acuerdo de novación apunta a otro tipo de comprador: un comprador particular, muchas veces con hipoteca, después de que la casa se ha preparado. Por eso busca un precio de mercado y no un precio por la casa tal como está, y también por eso tarda más, depende del préstamo de un comprador y plantea las preguntas sobre licencias mencionadas arriba.

Ninguno de los dos nombres garantiza nada. Fíjese si está firmando un contrato de compraventa, un acuerdo que permite que otra persona promueva su casa, o ambos, y pregunte si el contrato se puede ceder sin su consentimiento.

Novación frente a una venta tradicional con un agente

En una venta tradicional con un agente, usted contrata a un agente con licencia, usted controla el precio y las decisiones, paga las reparaciones que decida hacer y, por lo general, paga comisiones y costos de cierre con el dinero de la venta. Usted se queda con lo que sobre después de la hipoteca y los costos.

Con una novación, un inversionista puede cubrir por adelantado el costo de las reparaciones y encargarse del proyecto, pero usted normalmente acepta un monto fijo y el inversionista se queda con la diferencia. Si el precio de venta resulta alto, gana el inversionista; si resulta bajo o los costos se pasan del presupuesto, el acuerdo decide quién absorbe esa diferencia.

Si su casa necesita poco trabajo y usted puede encargarse del proceso, vender con un agente de buena reputación podría dejarle más dinero. La novación suele atraer a propietarios que no pueden pagar las reparaciones, no quieren manejar una remodelación y pueden esperar una venta a precio de mercado.

Novación frente a una oferta en efectivo

Una venta en efectivo es más sencilla: un comprador adquiere la casa tal como está, no hay préstamo del comprador que se pueda caer y muchas veces usted puede escoger una fecha de cierre que le acomode. La contraparte es que un comprador en efectivo que toma en cuenta las reparaciones y el riesgo normalmente ofrecerá menos de lo que podría venderse una casa totalmente renovada en el mercado.

La novación intenta aprovechar parte de ese valor de mercado, pero usted mantiene la casa mientras se prepara y se promueve, y el resultado final depende de las reparaciones, del mercado y del financiamiento del comprador. No hay garantía de que una novación le deje más dinero que una venta en efectivo una vez que se cuentan el tiempo, los costos de mantener la casa y el riesgo.

Una forma razonable de decidir es comparar una oferta en efectivo por escrito con un estimado realista de la novación, incluyendo cuánto tiempo seguirá pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, y elegir la opción cuyas ventajas y desventajas le convengan más.

Ventajas y riesgos que debe considerar

Para la propiedad y el vendedor adecuados, una novación puede significar no pagar reparaciones por adelantado, tener una casa preparada por profesionales y llegar a compradores particulares. Para otros, la desventaja es un plazo más largo y más piezas en movimiento, y cualquiera de ellas puede retrasar o descarrilar la venta.

Los problemas más comunes son prácticos: la propiedad queda comprometida durante meses, se cae el financiamiento o la tasación del comprador, las reparaciones cuestan más de lo estimado y alguien discute quién paga, o no queda claro quién tiene autoridad para fijar el precio, aceptar ofertas o firmar documentos. Un acuerdo claro y por escrito, revisado por su propio abogado, reduce esos riesgos, pero no los elimina.

• Posible ventaja: sin gastos de reparación, una casa preparada y compradores particulares
• Un plazo más largo que una venta en efectivo, con costos continuos de mantener la casa
• Depender del financiamiento y la tasación de un comprador particular
• Disputas sobre el costo de las reparaciones o su reembolso si el trato no se concreta
• Poca claridad sobre quién decide el precio, las ofertas y las firmas
• Reglas de licencias y divulgación que varían según el estado