Venda su casa con una parte en efectivo ahora y el resto a plazos

Cómo funciona una venta de efectivo más plazos

En una venta de efectivo más plazos, el comprador paga una parte del precio al cierre, con su propio dinero, con un préstamo bancario o con ambos. El resto se convierte en un préstamo que usted le hace al comprador, por escrito en un pagaré y garantizado con la propiedad. Usted recibe una suma ahora y pagos después.

Es una forma de financiamiento del vendedor, solo que parcial. La diferencia está en el tamaño del pago inicial. Un pago inicial más grande puede servir para liquidar su hipoteca actual, cubrir los gastos de mudanza y dejarle menos expuesto si más adelante el comprador tiene problemas.

También se le llama oferta híbrida, financiamiento retenido por el vendedor («seller carryback») o enganche más pagaré del vendedor. Los nombres cambian; lo que importa es lo que dicen los documentos.

Por qué un vendedor podría considerarlo

Algunos vendedores quieren más de lo que puede pagar un comprador en efectivo, pero no necesitan cada dólar el primer día. Una estructura híbrida puede permitir que un comprador ofrezca un precio total distinto a cambio de pagar una parte más adelante. Que eso sea un mejor trato depende de las cifras, la tasa de interés, los plazos y el riesgo que usted asume.

A otros les atrae recibir intereses de forma constante por una propiedad que ya tienen, y aun así salir del cierre con suficiente efectivo para seguir adelante. Una venta híbrida también puede servir para una casa difícil de financiar de forma convencional por su estado o su tipo.

• Usted quiere un pago considerable ahora, pero no necesariamente todo el precio.
• Puede liquidar cualquier hipoteca actual con el monto inicial.
• No le incomoda esperar meses o años para recibir el saldo.
• Tendrá los documentos preparados o revisados por un abogado.

Los puntos que vale la pena negociar

Cada parte del pagaré se puede negociar, y cada decisión pasa riesgo de usted al comprador o al revés. Obtenga respuestas claras y por escrito a cada punto de la lista antes de aceptar cualquier cosa.

Ningún término por sí solo le dice si el trato es bueno. Un precio más alto con un pago inicial pequeño y un plazo largo puede dejarle peor que un precio más bajo pagado casi todo al cierre, así que revise los términos en conjunto.

• Monto pagado al cierre: cuánto recibe usted al principio y si alcanza para liquidar su préstamo y sus gravámenes.
• Tasa de interés: lo que usted gana sobre el saldo que financia.
• Plazo y calendario de pagos: cuánto tiempo dura el saldo, cada cuánto se paga y si los pagos liquidan el préstamo por completo.
• Garantía: una hipoteca o escritura de fideicomiso (deed of trust) registrada sobre la propiedad, y en qué lugar queda su gravamen frente a cualquier préstamo bancario.
• Pago global final («balloon»): si se debe una suma grande antes de tiempo, solo donde esté permitido y lo autoricen las reglas que apliquen.
• Recursos en caso de incumplimiento: períodos de gracia, cargos por pago tardío, avisos y el derecho a una ejecución hipotecaria (foreclosure).
• Pago anticipado: si el comprador puede liquidar antes de tiempo y en qué condiciones.
• Seguro, impuestos y administración del préstamo: quién paga, cómo se comprueba y si un administrador de préstamos (servicer) independiente cobra los pagos.

En qué lugar queda su pagaré si también hay un préstamo bancario

Si el comprador pide prestada al banco una parte del pago inicial, ese prestamista normalmente exigirá estar en primer lugar. Su pagaré sería entonces un segundo gravamen, que se paga solo después del préstamo del banco en una ejecución hipotecaria. Si el valor de la propiedad baja o el banco ejecuta la hipoteca, un segundo gravamen puede valer poco o nada.

Algunos prestamistas limitan o no permiten un financiamiento del vendedor detrás de su préstamo, así que el acuerdo debe informarse y aprobarse. Ocultarle a un prestamista el pagaré del vendedor no es un atajo; puede causar graves problemas legales a ambas partes.

Su hipoteca actual

La versión más segura de una venta de efectivo más plazos usa el pago inicial para liquidar su préstamo actual al cierre. La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»), que permite al prestamista exigir el saldo completo si la casa se vende. La ley federal generalmente permite a los prestamistas hacerla valer cuando se vende una propiedad, con excepciones limitadas.

Si el monto inicial no alcanza para liquidar su préstamo, el trato podría depender de dejar su hipoteca vigente. Eso le mantiene a usted responsable de ella y corre el riesgo de que el prestamista exija el saldo completo. Es un acuerdo distinto y más riesgoso, y merece una revisión cuidadosa de un abogado antes de seguir adelante.

Reglas federales y estatales sobre el pagaré

Como usted otorga un crédito garantizado con una vivienda, pueden aplicar reglas federales de préstamos. La Regulación Z (Regulation Z) excluye a ciertos vendedores de ser tratados como originadores de préstamos según 12 CFR 1026.36(a)(4) y (a)(5), pero solo si se cumplen ciertas condiciones.

Por ejemplo, la exclusión de tres propiedades exige un financiamiento que se amortice por completo, una determinación de buena fe de que el comprador puede pagar razonablemente, y una tasa fija o una que se ajuste solo después de cinco años o más, dentro de límites razonables. La exclusión de una propiedad, disponible para una persona física, una sucesión o un fideicomiso, exige un calendario sin amortización negativa y la misma condición sobre la tasa. Por eso un pago global final puede o no ser viable en un trato determinado.

La ley estatal puede añadir requisitos de licencia, divulgación y límites a las tasas de interés (usura). Un abogado de su estado debe revisar la estructura antes de que usted firme.

Impuestos sobre los pagos que recibe después

Cuando una parte del precio se paga después del año de la venta, el IRS generalmente trata la operación como una venta a plazos (installment sale). El pago inicial y cada pago posterior de capital pueden incluir una parte de su ganancia, y los intereses tributan como ingreso ordinario. La Publicación 537 del IRS explica cómo funciona y sus excepciones.

Su resultado depende de su base fiscal, de cualquier depreciación, de sus ingresos en cada año y de otros detalles. Hable con un profesional de impuestos antes de aceptar una estructura; ningún acuerdo garantiza un resultado fiscal en particular.

Si el comprador deja de pagar el saldo

Si el comprador no cumple con su pagaré, su recurso es por lo general una ejecución hipotecaria según la hipoteca o la escritura de fideicomiso, siguiendo el proceso de su estado. Eso puede tomar tiempo y dinero, y es posible que la propiedad no regrese en el mismo estado.

Un pago inicial más grande reduce cuánto tiene usted en riesgo, y es una de las razones principales por las que los vendedores lo prefieren. Términos de incumplimiento claros, comprobante de seguro y un administrador de préstamos que lleve el control de los pagos ayudan, pero ninguno elimina el riesgo por completo.

Cuándo conviene más todo en efectivo o una venta con agente

Si necesita todo el dinero de la venta ahora, no puede liquidar su hipoteca con el monto inicial o simplemente quiere terminar al cierre, una venta totalmente en efectivo es más sencilla. Recibe un solo pago, no tiene un pagaré que administrar y no corre riesgo de incumplimiento.

Si su casa está en buen estado y un comprador convencional podría financiarla fácilmente, una venta tradicional con un agente puede lograr un buen precio sin que usted actúe como prestamista. Vale la pena explorar una estructura híbrida solo cuando sus beneficios superan claramente los años de riesgo que añade.