Venda su casa sujeta a la hipoteca existente

Qué significa vender «sujeto a» la hipoteca existente

Comprar una casa «sujeta a» la hipoteca existente significa que el comprador se vuelve dueño, pero el préstamo del vendedor se queda donde está. La escritura pasa al comprador, pero el préstamo no se liquida en el cierre ni se refinancia. La hipoteca sigue siendo un gravamen sobre la propiedad, es decir, una deuda registrada contra la casa, y el préstamo sigue a nombre del vendedor.

Por lo general, el comprador se compromete a hacer los pagos mensuales de ahí en adelante, y puede pagarle al vendedor alguna cantidad por su capital acumulado en la casa (equity). Muchos vendedores oyen hablar de «subject-to» cuando deben casi lo que vale la casa, y una venta tradicional les dejaría poco o nada después de comisiones y costos de cierre.

Lo más importante es entender lo que no cambia: una venta «subject-to» no transfiere ni elimina su obligación hipotecaria. Usted firmó el pagaré y sigue siendo responsable de él hasta que el préstamo se pague por completo o el prestamista lo libere formalmente.

Usted sigue siendo responsable, y su crédito sigue ligado al préstamo

El acuerdo del prestamista es con usted. Si el comprador paga a tiempo, el préstamo se reporta como pagado a tiempo. Si el comprador paga tarde o deja de pagar, los pagos atrasados aparecen en su crédito, y el prestamista puede iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre la casa y, según la ley estatal, podría reclamarle a usted la diferencia que quede sin cubrir (una deficiencia).

Por eso el arreglo de los pagos importa tanto. Muchos vendedores piden una forma de confirmar cada pago, como acceso en línea a la cuenta del préstamo, una compañía administradora de préstamos (servicer) independiente o estados de cuenta regulares, y que el acuerdo diga con claridad qué se puede hacer si falta un pago.

El préstamo también sigue en su reporte de crédito. Eso puede afectar su relación entre deudas e ingresos y su capacidad de calificar para una nueva hipoteca hasta que el préstamo anterior se pague o se refinancie.

La cláusula «due-on-sale» y la ley Garn–St Germain

La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»). Esta cláusula permite al prestamista exigir el pago total del saldo si la propiedad, o un interés en ella, se vende o se transfiere sin su consentimiento. La ley federal, la Garn–St Germain Depository Institutions Act (12 U.S.C. 1701j-3), en general permite a los prestamistas hacer cumplir estas cláusulas.

Esa misma ley enumera las transferencias en las que un prestamista no puede usar la cláusula «due-on-sale» en un préstamo garantizado por una propiedad residencial de menos de cinco viviendas. Una venta a un comprador o inversionista sin parentesco con usted no está en esa lista.

Si el prestamista de verdad exige el pago total es decisión del prestamista. Algunos nunca se dan cuenta o nunca actúan; otros sí. Si el prestamista acelera el préstamo, todo el saldo se vuelve exigible, y si no se paga ni se refinancia, el prestamista puede avanzar hacia la ejecución hipotecaria, con el préstamo y cualquier daño al crédito todavía a su nombre.

• Un gravamen o carga de segundo rango que no tenga que ver con transferir el derecho a ocupar la casa
• Una garantía sobre electrodomésticos del hogar comprados a crédito (purchase-money security interest)
• Una transferencia por la muerte de un copropietario con derecho de supervivencia (joint tenant o tenant by the entirety)
• Una renta de tres años o menos sin opción a compra
• Una transferencia a un familiar como resultado de la muerte del prestatario
• Una transferencia en la que el cónyuge o los hijos del prestatario pasan a ser dueños
• Una transferencia al cónyuge por una sentencia de divorcio, un acuerdo de separación legal o un acuerdo de bienes relacionado
• Una transferencia a un fideicomiso en vida (inter vivos) en el que el prestatario es y sigue siendo beneficiario, sin transferir el derecho a ocupar la casa
• Cualquier otra transferencia descrita en los reglamentos federales que aplican la ley

Seguro, cuenta de depósito (escrow), impuestos y título

Es fácil equivocarse con el seguro. Cuando usted ya no es dueño de la casa, una póliza de propietario a su nombre podría no cubrir lo que usted espera, y el prestamista exige que la propiedad siga asegurada. La cobertura debe reflejar al nuevo dueño y los intereses de todos los involucrados, incluido el prestamista como acreedor hipotecario. Hable con un agente de seguros con licencia antes del cierre.

Si su préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía (escrow), de ahí se pagan los impuestos de propiedad y el seguro, y ese pago puede cambiar cada año. El acuerdo debe decir quién cubre los aumentos o faltantes del escrow y qué pasa con el saldo que ya tiene esa cuenta.

El título de propiedad también importa. La escritura debe registrarse, y una compañía de título o un abogado de bienes raíces puede revisar si hay otros gravámenes, sentencias judiciales o impuestos sin pagar, y emitir un seguro de título donde esté disponible. Pregunte qué pasa con cualquier otro gravamen sobre la propiedad y quién es responsable de él.

«Subject-to» frente a una asunción formal del préstamo

Una asunción del préstamo es algo distinto. En una asunción, el comprador presenta una solicitud al prestamista, y el prestamista acepta que el comprador se haga cargo del préstamo. Según el préstamo y el prestamista, el vendedor puede quedar liberado de responsabilidad.

Algunos préstamos respaldados por el gobierno tienen reglas de asunción. Los reglamentos de la FHA limitan las restricciones a la asunción, pero exigen revisar la solvencia crediticia de quien adquiere la propiedad cuando la hipoteca requiere aprobación (24 CFR 203.512). Para préstamos garantizados por el VA, la ley federal dispone que el vendedor queda liberado de su responsabilidad ante el VA si el préstamo está al corriente, el comprador califica, el comprador asume las obligaciones y se notifica por escrito al tenedor del préstamo antes de la transferencia (38 U.S.C. 3714).

Una venta «subject-to» se salta por completo la aprobación del prestamista. Eso es más rápido y evita que el comprador tenga que calificar, pero también es la razón por la que el vendedor sigue siendo responsable y la cláusula «due-on-sale» sigue siendo un riesgo real. Si su préstamo permite una asunción, vale la pena preguntarle a su administrador de préstamos (servicer).

Riesgos para el vendedor

Los riesgos de una venta «subject-to» recaen sobre todo en el vendedor, porque el vendedor se queda con la deuda mientras entrega la casa. Algunos se pueden manejar con buenos documentos y verificación; ninguno se puede eliminar por completo.

Antes de aceptar, imagine el peor caso realista: el comprador deja de pagar dentro de dos años, la casa ha perdido valor y el prestamista le está enviando avisos a usted. Si ese resultado sería imposible de manejar, probablemente le conviene más una venta que liquide el préstamo.

• El comprador paga tarde o deja de pagar, y su crédito se daña.
• El prestamista exige el pago total del préstamo por la cláusula «due-on-sale».
• Ocurre una ejecución hipotecaria sobre un préstamo que todavía está a su nombre.
• Huecos en el seguro dejan expuesta la propiedad, o a usted, después de una pérdida.
• Nadie cubre los faltantes del escrow o los impuestos atrasados.
• El préstamo abierto le hace más difícil calificar para su próxima hipoteca.
• Surgen desacuerdos sobre quién paga las reparaciones, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) u otras obligaciones.

Protecciones que los vendedores suelen pedir

Si está considerando una venta «subject-to», pida a su propio abogado de bienes raíces que revise los documentos. Los vendedores suelen pedir una verificación independiente de los pagos, una fecha límite para que el comprador refinancie o liquide el préstamo, comprobante de un seguro que incluya a las partes correctas y soluciones claras si faltan pagos.

Pregunte también cómo y cuándo se va a liquidar el préstamo. Un arreglo «subject-to» sin un plan para terminar su responsabilidad le deja en riesgo mientras exista el préstamo, lo que podría ser por décadas.

Cuándo una venta en efectivo o liquidar el préstamo es el camino más limpio

Una venta en efectivo liquida su hipoteca en el cierre. El gravamen se cancela, el préstamo se cierra y su responsabilidad por él termina. Si tiene suficiente capital acumulado para cubrir el saldo, una venta en efectivo o una venta tradicional con un agente suele ser el camino más limpio, aunque la cantidad que le quede sea modesta.

Si debe más de lo que vale la casa, puede valer la pena explorar una venta corta negociada con su prestamista (short sale), una modificación del préstamo o hablar con un consejero de vivienda aprobado por HUD antes de un arreglo «subject-to». «Subject-to» puede tener sentido para algunos vendedores en circunstancias específicas, pero debe ser una decisión pensada, tomada conociendo bien los riesgos, no la opción por defecto.