Ser dueño vs. responder por la deuda
Cuando usted vende «subject-to», le pasa la escritura de la casa al comprador, pero la hipoteca queda exactamente igual, a su nombre. El comprador se compromete a hacer los pagos. El prestamista no ha aprobado nada y todavía puede reclamarle a usted la deuda.
Una asunción formal es diferente: el prestamista evalúa al comprador y acepta que se haga cargo del préstamo. Si el prestamista además le otorga una liberación de responsabilidad, usted deja de ser responsable de esa deuda.
La cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»)
La mayoría de las hipotecas incluyen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»), y la ley federal Garn–St Germain (12 U.S.C. 1701j-3) generalmente permite a los prestamistas hacerla cumplir, con las excepciones que enumera. Transferir la casa en una venta «subject-to» podría darle al prestamista el derecho de exigir el saldo completo.
Los prestamistas no siempre ejercen ese derecho, pero usted nunca debe dar por hecho que no lo harán. Si el prestamista exige el saldo y nadie puede pagarlo ni refinanciarlo, la casa podría terminar en ejecución hipotecaria, y esa ejecución sería a su nombre.
Cómo funcionan las asunciones de préstamos FHA y VA
Las reglas de la FHA permiten las asunciones cuando la persona que se hace cargo del préstamo tiene crédito aceptable según las normas de HUD, y el manual de políticas de HUD explica los detalles. Los préstamos VA también se pueden asumir, y la ley federal establece cuándo el veterano que era el prestatario original queda liberado de la responsabilidad.
Con un préstamo VA, pregunte cómo afectaría una asunción su derecho al beneficio del VA (entitlement) antes de aceptar. Los préstamos convencionales a menudo no se pueden asumir, así que revise los documentos de su préstamo o pregúntele a la compañía que lo administra (servicer).
Cómo protegerse en cualquiera de los dos caminos
Si considera una venta «subject-to», pida a un abogado que revise los documentos y pregunte cómo podrá confirmar que se están pagando el préstamo, los impuestos y el seguro. Su reporte de crédito reflejará lo que pase con el préstamo.
Si busca una asunción, pregúntele pronto a la compañía que administra el préstamo sobre los plazos y los cargos, y no dé la venta por terminada para usted hasta que tenga una liberación de responsabilidad por escrito.
Cuándo una venta en efectivo puede ser la mejor opción
Si usted tiene capital en la casa y quiere que el préstamo se pague y se cierre, una venta en efectivo elimina la deuda por completo al cierre. Es la forma más limpia de terminar con una hipoteca.
Prominent Cash Offer compra casas en todo el país en efectivo, en cualquier condición, sin comisiones ni cargos, y paga los costos de cierre en las compras en efectivo. El efectivo es su servicio principal; otras estructuras se evalúan caso por caso, y no todas las propiedades, vendedores o estados califican. Nada de lo que aparece aquí garantiza un precio, un monto a recibir, una estructura ni un plazo.
Fuentes oficiales
Estos recursos oficiales son un punto de partida para consultar registros u orientación pública. No sustituyen la asesoría profesional sobre su propiedad en particular.
- 12 U.S.C. 1701j-3 (Garn–St Germain), Cornell LII (en inglés)La ley federal que permite a los prestamistas hacer cumplir las cláusulas de vencimiento por venta («due-on-sale»), con las excepciones que enumera.
- 24 CFR 203.512, Free assumability; exceptions (FHA), Cornell LII (en inglés)Las reglas de la FHA sobre la asunción de préstamos, incluida la revisión de crédito de la persona que se hace cargo del préstamo.
- HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (en inglés)El manual de políticas de HUD para hipotecas aseguradas por la FHA, incluidos los requisitos de administración y de asunción del préstamo.
- 38 U.S.C. 3714, Assumptions; release from liability (VA), Cornell LII (en inglés)La ley federal sobre la asunción de préstamos garantizados por el VA y sobre cuándo el prestatario original queda liberado de la responsabilidad.
Este material es informativo y de carácter general. Las preguntas sobre contratos, asuntos legales, impuestos, título de propiedad, sucesión (probate), ejecución hipotecaria, inquilinos, seguros, seguridad y el estado de la propiedad pueden requerir la asesoría de un profesional calificado.