Formas creativas de vender su casa, explicadas con claridad

Qué significa el financiamiento creativo para quien vende

En la mayoría de las ventas de casas, el comprador pide un préstamo a un banco, a usted le pagan todo en el cierre (el paso final en el que se firman los documentos y se transfiere la propiedad) y su hipoteca se liquida. El financiamiento creativo abarca las muchas maneras en que una venta puede estructurarse de otra forma: usted podría recibir el pago con el tiempo, su préstamo actual podría quedar vigente o el comprador podría rentar antes de comprar.

Ninguna de estas opciones es nueva, y ninguna es automáticamente buena o mala. Cada una mueve el dinero, el tiempo y el riesgo de manera distinta. La pregunta correcta no es cuál opción suena más ingeniosa, sino cuál le deja a usted con más protección y mejor atención según lo que debe, lo que necesita y cuándo lo necesita.

Las seis opciones de un vistazo

Este es un resumen en palabras sencillas de los acuerdos que con más frecuencia se ofrecen a los propietarios. Cada uno tiene su propia guía detallada.

Fíjese en el patrón: cuanto más se aleja una opción de una venta en efectivo, más tiempo sigue usted ligado a la propiedad y más depende de que otra persona cumpla lo que prometió.

• Venta en efectivo: un comprador paga el precio acordado en el cierre, su hipoteca se liquida y usted termina. Suele ser la opción más sencilla y la de mayor certeza.
• Financiamiento del vendedor: usted hace el papel del prestamista. El comprador le paga con el tiempo según un pagaré garantizado con la casa. Es más adecuado para casas totalmente pagadas o casi.
• Efectivo más plazos: una combinación. Usted recibe un pago importante en el cierre y el resto con el tiempo, según un pagaré garantizado.
• Novación: usted firma un acuerdo que permite a una empresa mejorar y promocionar la casa, muchas veces poniéndola a la venta en el mercado abierto, y a usted le pagan una cantidad acordada cuando se vende a un comprador final. Normalmente usted sigue siendo el dueño hasta esa venta.
• Compra «subject-to» (sujeta a la hipoteca existente): el comprador recibe la escritura mientras su hipoteca actual sigue a nombre de usted, y él hace los pagos. Usted sigue siendo legalmente responsable del préstamo.
• Renta con opción a compra: un inquilino renta la casa con el derecho, pero no la obligación, de comprarla más adelante a un precio acordado. Mientras tanto, usted sigue siendo el dueño y el arrendador.

Cómo se comparan en lo que de verdad importa

Tiempo: una venta en efectivo le paga en el cierre. El financiamiento del vendedor y el efectivo más plazos le pagan una parte, o la mayoría, a lo largo de años. Una novación paga cuando se cierra la venta final, cuya fecha no está fijada de antemano. Una renta con opción a compra (rent to own) puede no terminar nunca en una venta si el inquilino decide no comprar.

Su préstamo actual: una venta en efectivo, y normalmente una novación, lo liquida en el cierre. El financiamiento del vendedor y el efectivo más plazos funcionan de forma más limpia cuando el dinero inicial liquida el préstamo. La compra «subject-to» y algunas rentas con opción a compra dejan el préstamo a su nombre, por lo que sigue apareciendo en su crédito.

Riesgo y responsabilidad: con una venta en efectivo, su riesgo termina en el cierre. Con las demás, usted puede depender de que otra persona haga los pagos, mantenga la casa o complete una venta futura. El precio no es la única cifra que importa; la certeza y el riesgo que usted asume también cuentan.

Su hipoteca y la cláusula de vencimiento por venta

La mayoría de los préstamos para vivienda tienen una cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale»), que permite al prestamista exigir el saldo completo si la propiedad se vende o se transfiere. En general, la ley federal permite que los prestamistas hagan cumplir estas cláusulas, con excepciones limitadas, como ciertas transferencias a un cónyuge o a un hijo.

Esto importa sobre todo en las compras «subject-to», en el financiamiento del vendedor con hipoteca envolvente («wrap-around») y en algunas rentas con opción a compra, porque dejan su préstamo vigente después de que usted ya cedió el control de la casa. Si el prestamista exige el pago total o el comprador deja de pagar, las consecuencias caen sobre usted: pagos atrasados, daño a su crédito y posiblemente una ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre una casa en la que ya no vive.

Una asunción del préstamo es diferente. En ese caso, el prestamista aprueba que el comprador se haga cargo del préstamo, y a menudo le libera a usted. Pregunte cuál de las dos cosas le están proponiendo en realidad.

Reglas sobre préstamos, licencias e impuestos

Cuando un vendedor ofrece financiamiento, pueden aplicarse reglas federales de la Regulación Z (Regulation Z). Las secciones 12 CFR 1026.36(a)(4) y (a)(5) excluyen a ciertos vendedores de la definición de originador de préstamos («loan originator»), pero solo cuando se cumplen condiciones, como límites a cuántas propiedades se financian en un periodo de 12 meses y reglas sobre la amortización y la tasa de interés. También pueden aplicarse las leyes estatales sobre préstamos y licencias.

Los pagos recibidos después del año de la venta pueden tratarse como una venta a plazos (installment sale) para efectos fiscales, como se describe en la Publicación 537 y el Tema Tributario 705 del IRS. Un profesional de impuestos debe asesorarle sobre su situación; ninguna estructura garantiza un resultado fiscal.

Como estas reglas varían según el estado y el acuerdo, cualquier arreglo creativo debe revisarlo un abogado de bienes raíces elegido por usted, no uno que el comprador escoja por usted.

Cuándo una venta en efectivo es más sencilla

Una venta en efectivo suele ser la mejor opción cuando usted debe un saldo considerable, necesita el dinero de la venta ahora, está atrasado en los pagos o simplemente quiere cerrar el capítulo por completo. Usted tiene un solo cierre, un solo pago y ningún vínculo continuo con la propiedad ni con el comprador.

Las estructuras creativas a veces pueden dar un precio total diferente, pero cambian certeza por tiempo y riesgo. Compare el panorama completo: lo que realmente recibirá, cuándo, qué podría salir mal y quién asumiría las consecuencias.

Y si su casa está en buen estado y en un mercado sano, una venta tradicional con un agente puede darle el mejor precio. Vale la pena compararlo con honestidad frente a cualquier otra opción, incluida la nuestra.

Preguntas que debe hacer antes de aceptar cualquier cosa

Un comprador confiable responderá estas preguntas con claridad y por escrito. Las respuestas vagas son una señal para ir más despacio.

Lleve las respuestas a su propio abogado, y a un profesional de impuestos si le van a pagar con el tiempo. Un comprador que lo desanima a hacer esa revisión le está diciendo algo.

• ¿A nombre de quién quedará mi hipoteca después del cierre, y quién es responsable si se atrasa un pago?
• ¿Se liquidará mi préstamo en el cierre? Si no, ¿por qué no, y qué pasa si el prestamista exige el pago total?
• ¿Cómo me pagarán, cuánto, cuándo y qué garantiza el dinero que me deben?
• ¿Qué me pasa a mí si usted deja de pagar o no completa la venta?
• ¿Se transferirá la escritura, cuándo, y todo quedará inscrito en el registro del condado?
• ¿Quién administra el préstamo, quién paga los impuestos y el seguro, y cómo lo podré comprobar?
• ¿Puedo pedir que mi propio abogado y mi profesional de impuestos revisen todo primero?

Señales de alerta y fraudes que debe evitar

Los propietarios con presiones económicas son blanco de fraudes de «rescate» de ejecución hipotecaria y de despojo del capital de la vivienda. La CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) señala alertas como cobros por adelantado, presión para firmar papeles que usted no entiende, pedidos de que haga sus pagos a alguien que no sea su prestamista o su administrador del préstamo, e intentos de que usted firme la cesión del título de su casa, a veces presentados como un plan de renta con compra en el que usted se queda como inquilino y vuelve a comprar la casa más adelante. Acuerdos así pueden quitarle el capital que tiene en su casa y dejarle sin nada.

Los compradores legítimos no necesitan que usted se apresure, que le oculte cosas a su prestamista ni que firme algo que no haya hecho revisar. Si tiene pagos atrasados de su hipoteca, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede explicarle sus opciones sin costo.

• Presión para firmar hoy mismo, o afirmaciones de que la oferta desaparece mañana.
• Una escritura de renuncia (quitclaim deed) con una promesa verbal de hacerse cargo de su préstamo: el arreglo de «confíe en mí».
• Transferir la escritura sin liquidar su préstamo ni dejar por escrito quién lo paga.
• Cobros por adelantado por ayudarle a salvar su casa o a modificar su préstamo.
• Que le digan que no se comunique con su prestamista, con un abogado o con un consejero.
• Documentos en blanco, sin inscribir, o de los que no le permiten quedarse con una copia.