Arrendador o prestamista
Con una renta con opción a compra, usted le renta la casa a alguien que además tiene la opción de comprarla más adelante con condiciones que acuerdan ahora. Hasta que esa persona ejerza la opción, usted sigue siendo el dueño, con los gastos de un dueño y las obligaciones de un arrendador.
Con el financiamiento del vendedor, el comprador se convierte en dueño al cierre y le paga a usted con el tiempo según un pagaré, normalmente respaldado por una hipoteca o una escritura de fideicomiso (deed of trust). Usted ya no es el dueño; es el prestamista.
Opción vs. obligación
Una verdadera renta con opción a compra le da al inquilino el derecho, pero no la obligación, de comprar. Si se retira, usted se queda con la casa y, generalmente, con el pago por la opción, según su acuerdo.
Un contrato de renta con compra obligatoria (lease-purchase) es diferente: normalmente compromete al inquilino a comprar. La redacción importa mucho, así que pida que un abogado de su estado prepare o revise los documentos.
Reglas estatales y federales
Algunos estados regulan los acuerdos de renta con opción a compra como contratos ejecutorios (contratos en los que la venta se completa más adelante). Texas, por ejemplo, trata una renta residencial combinada con una opción de compra como un contrato ejecutorio de traspaso y le aplica requisitos específicos. Revise las reglas de su propio estado antes de firmar.
En cuanto al financiamiento del vendedor, la Regulación Z (Regulation Z) federal incluye disposiciones sobre las personas que financian la venta de su propia propiedad, y a sus pagos podría aplicarles la declaración de impuestos como venta a plazos. Un abogado de bienes raíces y un profesional de impuestos deben revisar su situación.
Si todavía tiene una hipoteca
Cualquiera de las dos estructuras puede chocar con su préstamo actual. Transferir la casa en una venta con financiamiento del vendedor podría activar la cláusula de vencimiento por venta («due-on-sale») de su hipoteca, y algunas estructuras de renta con opción a compra plantean dudas parecidas.
Si tiene un préstamo, pregúntele a un abogado cómo se relaciona el acuerdo con ese préstamo antes de comprometerse.
Cuándo puede ser mejor una venta en efectivo
Si no quiere ser ni arrendador ni prestamista, una venta en efectivo termina su participación al cierre. Prominent Cash Offer compra casas en todo el país en efectivo, en cualquier condición, sin comisiones ni cargos, y paga los costos de cierre en las compras en efectivo.
El efectivo es el servicio principal de Prominent. Los acuerdos creativos se evalúan caso por caso, no todas las propiedades, vendedores o estados califican, y nada de lo que aparece aquí garantiza un precio, un monto a recibir, una estructura, un plazo ni un tratamiento de impuestos.
Fuentes oficiales
Estos recursos oficiales son un punto de partida para consultar registros u orientación pública. No sustituyen la asesoría profesional sobre su propiedad en particular.
- Texas Property Code, Chapter 5 (Subchapter D, executory contracts) (en inglés)Texas trata una renta residencial combinada con una opción de compra como un contrato ejecutorio de traspaso y la regula; es un ejemplo de una regla estatal.
- 12 CFR 1026.36 (Regulation Z), eCFR (en inglés)Los párrafos (a)(4) y (a)(5) establecen cuándo una persona que financia la venta de su propia propiedad no se considera originador de préstamos.
- IRS Publication 537, Installment Sales (en inglés)La explicación del IRS sobre cómo se declara la ganancia cuando el vendedor recibe pagos después del año de la venta.
- 12 U.S.C. 1701j-3 (Garn–St Germain), Cornell LII (en inglés)La ley federal que permite a los prestamistas hacer cumplir las cláusulas de vencimiento por venta («due-on-sale»), con las excepciones que enumera.
Este material es informativo y de carácter general. Las preguntas sobre contratos, asuntos legales, impuestos, título de propiedad, sucesión (probate), ejecución hipotecaria, inquilinos, seguros, seguridad y el estado de la propiedad pueden requerir la asesoría de un profesional calificado.